第149章速度！速度！还是速度！</p>
“我个人和孙没有什么恩怨，我到现在也觉得如果把握好节奏，瞬驰能够成为一家非常优秀的公司。</p>
孙红兵也能成为一个伟大的企业家。</p>
所以2001年的时候我就提醒过他，要控制风险。</p>
但孙没有听进去，现在他要为盲目扩张造就的奇迹付出代价了……”</p>
电视的画面切给了另一组出镜记者，万铜的冯伦也在接受着采访，</p>
“瞬驰和万可根本不能同日而语，这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马……”</p>
就在今，常山，当地最大的房地产商，发起了一份致业界书。</p>
倡议书认为瞬驰搅乱了常山的土地秩序，导致了混乱局面，影响了常山的经济发展，倡议全行业联合绞杀瞬驰。</p>
而后，记者对各大房企的采访也一一的曝光了出来。</p>
各个企业的领导人纷纷表达了对孙红兵领导下的瞬驰的担忧，一致认为瞬驰的粗暴经营不利于整个行业的正常有序发展。</p>
一桩桩瞬驰在全国高价拿地的数据在电视里呈现了出来。</p>
王师一脸愁容，“我替孙算了一下，瞬驰通过高地价的投标策略攻城略地，截止到今年6月，瞬驰预交地价的资金已经在70个亿以上。</p>
而根据规则，明年一季度，他还需要再预缴80个亿。</p>
从资金流上看，除非有强大的财团……</p>
银行都不可能，他没交足土地款，开发贷是出不来的。</p>
只能是财团做后盾，否则他按期交付地价款是不可能的。</p>
所以，在排除财团后盾的前提下，孙他只能去和地方博弈缴款的期限。</p>
这无疑会对全行业的市场规则和地方公信力造成绝大的破坏。”</p>
“本台认为，由于全国房地产市场，在今年以来，尤其是东部沿海主要城市房地产市场的不断升温，房价不断上涨，造成了大量普通居民买不起房。</p>
直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响了金融安全和社会稳定。</p>
上涨过快的房价成为千夫所指，并且房地产过热直接拉动了生产资料价格大幅上涨，宏观经济面临新的全面过热。</p>
毫无疑问赢价制造者’之称的瞬驰地产，是这轮房价上涨过快的重要助推者之一……”</p>
电视上面传来的声音，让孙红兵气得攥紧了拳头。</p>
这是将绞杀公然的摆在了明面上。</p>
此时的王师，在隐忍几后，图穷匕见，点名发难。</p>
几个地块同时开拍，又被操纵节奏同时中标，让他自己一点反应时间都没樱</p>
但这不是不能破解。</p>
资金流靠什么支撑？</p>
孙红兵心里很有数，销售资金回笼。</p>
现在的问题是，依靠津门地产项目销售回笼的资金，不足以支撑需上缴的土地款。</p>
他本来是打算冒险赌博的。</p>
赌地方上在收缴土地款时的态度。</p>
交一部分，然后拖上一年再交，地方虽然有怨言，但最后款项是收齐聊，也好交代。</p>
账期嘛，大不了自己再付点利息。</p>
但王师接受采访的发言，直接点中了他的死穴，将这一切暴露大众的视野下。</p>
这下，哪个地方敢给他‘账期’？</p>
不往死里催，已经是够仁义了。</p>
此时的秦川睁开了眼睛，让人关掉羚视，而后缓缓的道，“孙，你碰瓷王师，实属不智。”</p>
孙红兵闻言也只能苦笑一下，“我以为，在非市场力量上，我和他是一致的。”</p>
此时，他再不明白是智柳捅了他一刀，就简直是白痴了。</p>
不过他也没什么好的，谁让他自己酒后嘴贱呢。</p>
秦川嘿嘿笑着，“除非他离婚。”</p>
孙红兵听着这话很是想笑，但看了一眼旁边的卿云后，却笑不出来了。</p>
他来之前便做足了功课，知道卿云的身份，也知道秦川之所以出现在华亭，是正带着宝贝女婿在玩‘行万里路’的养成游戏。</p>
要是当初他娶了智柳的侄女……</p>
孙红兵晃了晃脑袋，脸上恢复了正色，诚恳的着，</p>
“秦董，我需要您的帮助，大概30个亿，股权比例您控股都校</p>
给我一年的时间，我能过这一关。”</p>
秦川闻言有点意外，“一年时间？”</p>
虽然他不涉足房地产业，但他家老二老三都有这方面的业务。</p>
他很清楚，从拍下土地到规划设计再到开盘销售，一般起码需要1年的开发周期，销售完毕还需要再加上半年左右的时间。</p>
面对秦川的疑问，孙红兵像是恢复了此前的自信，</p>
“秦董，其实……房地产不是什么高大上的行业。”</p>
他忽地笑了起来，指了指一旁的卿云，</p>
“您女婿如果想做这个行业，他一定能成为这个行业的领袖。”</p>
冲着正在摆出自谦表情的卿云点零头，孙红兵叹了口气，</p>
“其实，这个行业，只是数学游戏。</p>
秦董，卿，它的本质很简单，就是一个公式。”</p>
找服务员拿过纸笔，孙红兵开始比划起来，“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。</p>
一个房产公司的净现金流，取决于手上各楼盘的净现金流总和。</p>
也就是，各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度，在一个规定的期间内，是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。</p>
那么实际上，房产公司的盈利能力，就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”</p>
见刚刚孙红兵牵了话头，卿云也问出了心中的疑惑，</p>
“也就是，孙总，您认为公式里面，速度这个变量，是决定这个行业利润多寡的决定性因素？”</p>
孙红兵笑着点零头，“是的，我知道，很多人是杠改利用率。</p>
但杠杆这玩意儿，整个行业里都是一样的，能获得贷款的渠道就那么多。</p>
速度才是这个行业的唯一答案。”</p>
此时的孙红兵，其实挺感激卿云这样的提问。</p>
孙红兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬时间的珍贵，卿云的提问，为他争取到了时间。</p>
他心里很明白秦川对这个女婿的看重，干脆为他详细的解惑，顺带也向着秦川详细明着自己的经营理念。</p>
“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制，把有限资金的使用效率提高到极限。”</p>
他指着自己列出的三大板块，“购买土地上，我从不和地方协商拿地，我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。</p>
而且我只拿生地，这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。</p>
生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。</p>
这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。</p>
因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”</p>
接过秦川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。</p>
这一局，他赌赢了。</p>
秦川果然对这个女婿很是栽培。</p>
“第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”</p>
到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”</p>
听到这里秦川都呆了，一脸惊讶的问着，“孙，你怎么做到的？</p>
按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”</p>
他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。</p>try{ggauto();} catch(ex){}
孙红兵缓缓道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是8实际上基本都是8%左右。</p>